调控四周年，哪些城市房价还在涨？
9月14日，国家统计局发布2020年8月商品房销售价格变动数据。从月度数据看，70个大中城市房价涨跌互现，但整体表现平稳。钟芳智库根据8月份的数据和各城市近四年的房价指数变化，梳理楼市变化，试图探究城市房价涨跌背后的逻辑。
哪些城市在涨，哪些城市在跌？
9月14日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读2020年8月商品房销售价格变动情况。从环比数据看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%、0.5%。
二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.7%、0.8%、1.7%和1.65、438+0%。31二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅分别扩大0.2和0.1个百分点。
同比数据显示，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨3.9%和6.9%，涨幅分别比上月扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手房销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅持平或下降16个月。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.5%和1.8%，均与上月持平，均为17个月持平或下降。
从单个城市分析，新建商品住宅涨幅最大的惠州，上涨1.9%，银川、锦州、唐山、温州、济宁、金华、无锡、xi安涨幅超过1%。环比下跌的有太原、南昌、济南、安庆、九江、常德、桂林、北海、南充，跌幅未超过1%。新建商品住宅同比涨幅最大的是银川(17.6%)、唐山(15.4%)、西宁(13.4%)、徐州(11.6%)和锦州(165438)。同比降幅超过1%的城市有安庆(-3.1%)、泸州(-1.7%)、韶关(-1.6%)，贵阳、北海、常德、郑州、南充、济南、岳阳、宜昌降幅为0.655。
从上述城市房价波动数据可以发现，大部分城市是三四线城市。这些城市的房价基数相对较低，限购政策相对宽松。短期有一些波动，但长期没有太大的起伏空间。大部分一二线城市在严格的调控政策下，房价涨幅得到了有效遏制。
如果把房价变动的数据延伸到四年，可以发现四年来房价涨幅明显比本轮调控前收窄，暴涨暴跌的现象并不多见。
中房智库整理了2065438+2006年9月30日前一个月的国家统计局2065438+2006年8月同口径房价变动数据，发现很多城市四年房价涨幅都不如上一年。比如深圳2016年8月新建商品住宅价格指数为149.2，也就是说以2015年8月为基准，全年涨幅达到49.2%，而2016年8月至2020年8月累计涨幅仅为4.96%；上海2016年8月房价指数为140.07，至今累计涨幅仅为9.88%。
当然，从二手房的数据来看，会发现和新建商品房有很大的区别。比如深圳新建商品住宅四年涨幅为4.96%，二手房四年涨幅为27.14%，说明新建商品住宅限价政策人为压低了房价数据，导致新房和二手房价格倒挂。所以对于一些限价政策非常严格的一二线城市来说，二手房的价格数据更有参考价值。
从近四年的价格涨幅来看，新建商品住宅平均价格涨幅达到34.18%，年均复合增长率为8%。四年涨幅超过50%的有Xi安(71.69%)、徐州(62.80%)、三亚(57.06%)、成都(55.28%)、呼和浩特(55.08%)、汤山(52.30%)、昆明(565438)。近四年深圳(4.96%)、上海(9.88%)、天津(10.82%)、厦门(12.01%)、南京(14.45%)、北京(65438)二手房四年平均增长率为22.18%，年均复合增长率仅为5.08%。四年涨幅居前的有无锡(45.78%)、济宁(41.42%)、唐山(41.38%)、沈阳(35.27%)、秦皇岛(35.04%)。牡丹江(0.5%)、上海(5.77%)、石家庄(7.54%)、北京(7.77%)、厦门(8.12%)排名靠后。
尽管调控严厉，但部分城市房价上涨势头不减。2015至今，Xi安房价连涨53个月，徐州房价连涨55个月，位列四年累计涨幅榜前两位。
对于这两个城市来说，近几年房价持续上涨一般包括以下原因:一是房价基数比较低，本轮调控恰逢房价低迷。以Xi安为例。在这一轮调控之前，Xi安的房价每平米只有七八千，在二线城市中算是比较低的了。二是大规模新区建设带动地价上涨，进而带动房价上涨。三是人才引进政策带动人口流入，导致供需矛盾加剧。
从四年复合增长率统计，70个大中城市新建商品住宅复合增长率超过10%的城市有11个，占比15.7%；复合增长率在8%~10%的城市有21个，占比30%；复合增长率在8%以下的城市有38个，占比54.3%。二手房年复合增长率更低，只有无锡、济宁、唐山三个城市超过8%，半数以上城市房价年复合增长率在6%以下。
从以上数据可以看出，在“留房不炒”的基调下，炒房会越来越难。占用成本和交易成本叠加，基本覆盖了投资收益。从投资收益来看，房产已经不是最佳投资选择。
楼市不再“揩油”？监管更像是“打仓鼠”
2018全国原房重组负责人孟晓苏在接受媒体采访时，曾将楼市规律概括为“跳擦”节奏，即三年左右为一个周期。
2006年楼市火爆，2007~2008年因调控陷入低迷；08年，面对全球金融危机，刺激政策出台，房价随即反弹，从2011强调控到2012；2013房价上涨，2014~2015出台紧缩政策；2016楼市在“去库存政策”的影响下恢复上涨，随后楼市调控从“9·30”开始。
根据孟晓苏的预测，2019年楼市将再次“跳涨”，但持续的调控打破了这一周期性规律。
即使在中国经济压力巨大的当下，政府也没有像以前那样刺激房地产，“房住不炒”、“不把房地产作为刺激经济的短期手段”被反复提及，不断强化。政策周期性规律被打破，楼市进入以稳为主的温和上涨阶段。
这一轮调控的目标很明确，就是稳字当头，“稳地价、稳房价、稳预期”，坚持因城施策落实主体责任的原则。
房价已经成为重要的调控指标。对于房价涨幅过大的城市，大部分城市会选择主动收紧调控措施；在监管不力的城市，地方政府将面临被问责和约谈的风险。
今年6月和7月，深圳、东莞、南京、无锡等城市的楼市出现过热迹象，当地政府立即采取行动，加大调控力度。这就像一个“打仓鼠”的游戏。如果调控措施不力，房价涨幅过大，就要坚决打击。
来源:中国房地产报。
原标题:调控四周年，哪些城市房价还在肆意上涨？